Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку для некоторых россиян – единственный шанс на приобретение своего жилья. Ипотечное кредитование предоставляет возможность приобрести недвижимость за счет банка, заехать в нее, а долг банку отдать в течение нескольких лет (в среднем 20-30 лет). Хотя такой план имеет свои подводные камни, большинство из которых влекут за собой финансовые риски. Рассказываем о самых важных секретах ипотеки.

 Что нужно знать об ипотеке


 Ипотека – это форма долгосрочного кредитования, которая предоставляется кредитной организацией. Суть в том, что банк дает деньги на покупку определенной недвижимости, но при этом берет ее в залог. В ипотеку можно купить квартиру, частный дом, земельный участок, гараж и другую недвижку.

 Оформление ипотеки, права и обязанности заемщика и банка и другие связанные с кредитом тонкости регламентируются ФЗ №102 «Об ипотеке». Так, в документе указано, что в ипотеку можно взять не только квартиру от застройщика, но и вторичное жилье. Также закон указывает, что заемщик должен документально подтвердить свой уровень дохода, тем самым доказывая, что сможет выплатить взятый кредит. Кстати, из ФЗ №102 мы также знаем, что ежемесячный платеж не должен превышать 40% зарплаты покупателя.

 На начальном этапе оформления ипотеки вносится первоначальный платеж, составляющий около 10-30% от стоимости квартиры. Чем больше денег вы сможете внести в качестве первого платежа, тем более лояльные условия кредита предложит вам банк.

 Подводные камни

 Оформление ипотечного кредита – это серьезная, рискованная процедура. Заёмщик должен быть готов в течение длительного срока вносить за кредит достаточно большую сумму. При этом без выгоды банк тоже не останется, т.к. он начисляет процент за пользование банковскими средствами. Зная о подводных камнях ипотеки, вы избежите непредусмотренных трат, а также риска лишиться купленной квартиры.

 Предоставление справки о доходах

 Чтобы привлечь больше заемщиков, многие банки прибегают к предложению оформления ипотеки без справки о доходах, выгодного для многих россиян. На самом деле его выгода только потенциальна. Организация все равно попросить заемщика указать уровень ежемесячного дохода и места работы, а СБ удостоверится в верности сведений.

 И здесь ждет неприятный сюрприз: если клиент указал информацию, не соответствующую действительности, чтобы добиться одобрения ипотеки, обман будет раскрыт. Заявку отклонят, а заемщика внесут в «ЧС». Из-за такой уловки вы не сможете получить ободрение не только в этой кредитной организации, но и в других банках.

 Срок возврата задолженности

 Никто не хочет платить больше, чем положено. Но ипотечный кредит – все-таки кредит, а не рассрочка платежа. Поэтому с переплатой придется смириться. В ваших силах только минимизировать ее сумму с помощью срока, на который вы берете займ.

 За расчет этого срока берется банк. Он определяет, в течение какого времени заёмщик будет выплачивать взятые в долг деньги, отталкиваясь от его уровня дохода. Конечно, учитывается, что в финансовые обязанности среднестатистического россиянина входит не только ипотека, но и покупка продуктов, оплата ЖКУ и др. Поэтому обычно ежемесячный взнос относительно низкий.

 Но это также увеличивает срок, время, которое уйдет на полную оплату. А чем больше срок, тем больше вы переплачиваете. Приходится выбирать между двумя крайностями: погашать ипотеку в краткий срок, но большими частями, или долго выплачивать небольшими суммами, при этом значительно переплачивая.

 Возможные санкции

 Санкции вводятся за просрочку платежей, незаконную продажу/дарение или другое распоряжение заложенной недвижимостью и др. Полный список факторов, влекущих за собой санкции, указан в договоре. Прочитайте его внимательно.

 Какие могут быть санкции:

  • введение пени,

  • введение штрафов,

  • повышение процентной ставки

 Важно: штрафы и пени не могут превышать 0,5% за 1 день просрочки.

 «Неожиданные» обязанности заемщика

 Одобрение ипотеки физ. лицу напрямую зависит от предоставления документов, подтверждающих его соответствие критериям банка. Чаще всего организации вводят ограничения на: гражданство (РФ), возраст, место жительства/регистрацию (по месту нахождения банка), уровень заработной платы. Хотя некоторые банки предоставляют неожиданные требования, например, смена работы или места регистрации.

 Досрочное расторжение договора

 Закон не запрещает погасить ипотечный кредит раньше срока. Последние платежи можно внести несколькими частями или единоразово. Главные плюсы: уменьшается размер переплаты, пересчитывается процент. Перед тем как внести досрочный платеж, нужно за 30 дней уведомить банк о своем решении. Если этого не сделать, никакого перерасчета не будет.

 Хотя досрочное расторжение ипотечного договора может инициировать и банк. Если вы много раз опаздывали с внесением платежа, организация может расторгнуть сделку. Ипотечную недвижимость продадут, вырученные средства погасят долг, а остаток вернут вам.

 Дополнительные затраты

 В процессе оформления сделки может образоваться множество мелких банковских услуг, стоимость которых будет включена в дополнительную комиссию. Например, банк откроет счет на имя заемщика, направит оценщика недвижимости, настоит на оформлении страховки и мн. др. Список доп. услуг просто огромен, поэтому внимательно читайте договор, чтобы не переплачивать за ненужные процедуры.

 Приобретаемое имущество

 Заемщик может купить квартиру в ипотеку сам или с помощью риелтора. В случае, если он обратится в риелторское агентство, то должен будет оплатить их услуги отдельно (обычно 5% стоимости квартиры). Хитрость в том, что здесь банк тоже может предъявлять требования, например, ипотека будет одобрена только в том случае, если заемщик найдет квартиру через риелтора-партнера банка.

 Также кредитная организация может не оставить выбора между первичкой и вторичкой. Одни банки одобряют ипотечный кредит только на квартиры от застройщика, а другие позволяют купить вторичную недвижимость.

 Положения ипотечного договора

 Не устанем повторять: внимательно читайте договор! Он должен содержать такие сведения:

  • процент,

  • общая сумма кредита,

  • размер и условия введения штрафов/пени,

  • даты, размер и срок внесения ежемесячного платежа,

  • условия введения повышенной комиссии;

  • условия кредита со страхованием и без.

 Не думайте, что вы имеете на ипотечную квартиру меньше прав, чем банк, и поэтому обязаны соглашаться на все условия. Вы можете корректировать договор, вести переговоры с банком. Например, хорошим решением будет предложить включение в договор положения о рефинансировании кредита. Это очень облегчит вам жизнь, если наступит форс-мажорный случай.

 На что обратить внимание при покупке квартиры


 Пока вы полностью не выплатите кредит банку, ипотечная недвижимость будет обременена залоговыми обязательствами. Т.е. вы не имеете права распоряжаться ей: продавать, дарить, сдавать в аренду, оставлять в качестве залога другой организации и т.д. Также нельзя выполнять перепланировку без согласования с банком.