Ипотека – это не обычный кредит, который вы выплачиваете на протяжении нескольких десятков лет. Это особая форма залога, при которой вы берете займ у банка, а в качестве залога оставляете приобретенную на занятые средства недвижимость.

За время этих долгосрочных финансовых отношений в жизни заемщика может многое измениться. В том числе он может решить переехать, а эту квартиру продать. Но что если ипотека до тех пор не выплачена? Как быть в такой ситуации, рассказываем в новом материале.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Конечно, да. Жилье, хотя и купленное на средства ипотечного кредита, юридически является вашей собственностью. Распоряжаться этой недвижимостью – ваше право (пункт 1, статья 37 закона «Об ипотеке»). Но т.к. квартира или дом, купленный в ипотеку, обременены залогом, продать их вы сможете только с согласия залогодержателя, т.е. банка.

Сделка продажи ипотечной квартиры будет остановлена на этапе перерегистрации права собственности или получения правоустанавливающих документов. Т.к. для этого нужно будет обратиться в Росреестр или МФЦ, чтобы получить выписку из ЕГРН. В выписке будет указано, что недвижимость обременена залогом, а значит зарегистрировать собственность нового покупателя нельзя.

Чтобы продать квартиру в ипотеке, нужно сначала получить согласие банка. Откажут вам в том случае, если договор не содержит условий досрочного погашения, а также если такого условия не было в перечне причин снятия обременения. Чтобы точно узнать, согласится ли банк на продажу вашей квартиры, нужно направить в его офис письменное заявление. Хотя можем сказать, что на практике продажа недвижимости в ипотеке – не редкий случай.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк?

Пока ипотека не выплачена полностью, продать квартиру можно только с одобрения банка. Чтобы сделка прошла, ее также должен допустить Росреестр. Есть 3 способа, с помощью которых можно законно совершить сделку, не уведомляя банк:

1.  Взять потребительский кредит или вложить личные средства от продажи другого имущества, и закрыть долг перед банком, а потом продать квартиру.

2. Занять деньги на закрытие задолженности у близких друзей или семьи.

3. Попросить покупателя оставить аванс в размере, которого хватит на закрытие задолженности.

Условия продажи ипотечной квартиры прописаны в договоре с банком. Там же вы можете узнать возможно ли досрочное погашение кредита и, если возможно, то на каких условиях.

Способы продать квартиру, которая находится в ипотеке

Продать ипотечную квартиру не так просто, как кажется. Такой способ продажи требует больше сил и времени на оформление, а также влечет за собой некоторые риски для покупателей. Спрос на квартиры, обремененные залогом довольно низок. Спросите себя, хотели бы вы купить квартиру уже находящуюся в ипотеке. Скорее всего, на ваш ответ повлияла бы стоимость предлагаемой недвижимости. Поэтому мы советуем сделать скидку 15–20%.

Вашими потенциальными клиентами будут люди, которые мечтают о квартире именно в вашем районе или ЖК. Также предложение заинтересует людей, обратившихся в ваш банк за предоставлением ипотечного кредита. Не боятся обременённых ипотекой квартир и опытные риелторы.

Чтобы продать квартиру, приобретенную ранее на средства ипотечного кредита, не нужно совершать особых действий. Просто разместите объявление самостоятельно или через агентство недвижимости (второй вариант будет быстрее и эффективнее, т.к. риелторы знают, как работать с такой недвижимостью). Много значения следует уделить оценке стоимости. Цена должна соответствовать реальной стоимости, назначенной оценщиком или риелтором, быть конкурентной на рынке аналогичной недвижимости вашего района, а также содержать скидку, чтобы предложение было привлекательно для потенциальных покупателей.

Поиск покупателя на залоговое имущество

Как вариант, чтобы снять обременение и продать заложенную недвижимость, можно использовать средства покупателя. Например, представить это как задаток или авансовый платеж. Обременение будет снято и продажа квартиры будет оформляться по стандартным правилам. Для продавца это самый выгодный вариант. Чего нельзя сказать о покупателе.

Не каждый потенциальный покупатель согласится на такую сделку. Ему нужно будет полностью довериться продавцу, без каких-либо гарантий. Поэтому покупка\продажа ипотечных квартир ведется через знакомых, друзей, родственников, т.е. всех связанных доверительными отношениями. В любом случае, потенциальный покупатель должен иметь на руках сумму, полностью покрывающую стоимость квартиры, а не только задолженность по кредиту.

Чаще покупатели более лояльны к надежным сделкам, к которым привлекается держатель закладной – банк. Т.е. погашение ипотечного долга является частью сделки. При этом банк гарантирует отсутствие мошеннических схем. Авансовый платеж, покрывающий долг, перечисляется банку напрямую. Продавец также получает свою выгоду, потому что может продать квартиру без скидки. Внимательно ознакомьтесь с условиями ипотеки, закладной, чтобы избежать непредвиденных рисков. Если условия сделки купли-продажи нарушит одна из сторон, банк поможет признать сделку недействительной.

Раскрываем схему подробнее. Покупающая сторона заводит 2 депозита: один для погашения задолженности банку, второй – для продавца. Когда банк получает сумму для досрочного погашения ипотеку, он начинает процедуру снятия обременения с недвижимости. Право собственности переходит к новому покупателю, а продавец может забрать оставшуюся сумму из своей ячейки.

Продажа кредитных обязательств

Можно не продавать квартиру, а перепродать задолженность. Это называется уступкой прав. Для покупателя такая сделка выгодна, если он тоже хотел брать ипотеку, т.к. на руках у него нет суммы для полного выкупа недвижимости. Переоформлять ипотеку нужно в том же самом банке. Переоформление обойдется дешевле, потому что документы на квартиру уже готовы.

Продать кредитные обязательства можно через договоры цессии и ДКП. Сделка оформляется быстрее, чем напрямую через клиента. Пакет документов от покупателя тот же, что и в случае с оформлением ипотеки. Он должен получить одобрение банка, ведь это банк меняет заемщика. Если будет выбран договор цессии, то условия кредита не изменятся. Меняется только имя и счет заемщика. Второй вариант – банк может настоять на заключении с новым владельцем договора с измененными, более выгодными условиями.

Продажа через банк

Через банк квартира продается, когда владелец больше не имеет возможности выплачивать ипотеку. Для продажи используют торги, аукцион на онлайн-площадке. Обычно к такому способу продажи приводит решение суда. Из полученной от реализации квартиры суммы вычитаются средства, потраченные на разбирательство в суде, организацию аукциона, штрафные санкции за просрочку. Продавец получает остаток.

Как видите, этот способ меньше всего выгоден владельцу недвижимости. Квартира отдается человеку, выигравшему аукцион, а на нем не всегда назначается рыночная стоимость квартиры. Банк не заинтересован в том, чтобы продавать квартиру дороже. Ему лишь нужно вернуть деньги, которые он занял вам. Случается, что после такой продажи, собственник еще и остается должником банка.

Пошаговая инструкция

Оформлять ДКП квартиры, приобретенной в ипотеку, нужно с 3-мя сторонами. Следуйте пошаговой инструкции.

1 шаг: обратитесь в банк

Нужно согласовать продажу квартиры с банком, выдавшим ипотеку, и уточнить размер оставшейся задолженности. Рассматривать ваш запрос банк может в течение нескольких недель.

2 шаг: выставляйте квартиру на продажу

Если банк соглашается продать квартиру, можете готовить объявление. Важно: нельзя скрывать от покупателей факт наличия обременения. Чем честнее вы будете, тем лучше подберется целевая аудитория. Также не забудьте выписать из квартиры всех зарегистрированных в ней жильцов.

3 шаг: договор купли-продажи

Если вы выбрали способ «Поиск покупателя на залоговое имущество», то ждите, пока покупатель откроет депозитные ячейки и внесет средства. После зарегистрируйте ДКП и заберите свою часть суммы.

Если вы выбрали способ «Продажа кредитных обязательств», то снова направляйтесь в банк и заключайте договор цессии.

4 шаг: обратитесь в Росреестр

Перерегистрируйте право собственности в Росреестре или МФЦ. Для этого нужно собрать пакет документов и направить их в соответствующий орган.

5 шаг: снимите обременение и заключите договор купли-продажи

Получите выписку из ЕГРН, в которой указывается, что обременение с квартиры снято и собственником является покупатель.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

Несмотря на то, что сделка с ипотечной квартирой оформляется договором купли-продажи, она отличается от стандартной сделки с недвижимостью:

1. В покупке квартиры участвует третья сторона – банк. Росреестр не будет перерегистрировать права собственности и передавать обременение на нового собственника без участия кредитной организации. Если «обойти» банк и не поставить в известность, сделку признают недействительной. А покупатель, даже подав иск в суд, с трудом будет возвращать свои деньги.

2. Потенциальный собственник может разделить ответственность за заключение фиктивной сделки, если судом будет доказано его сознательное участие.

3. Квартира, обремененная залогом, может потерять до половины своей рыночной стоимости, в попытках владельца продать ее.

4. Продать кредитные обязательства на квартиру в новостройке можно только с согласия застройщика.

5. Если в ипотеку вкладывался материнский капитал, то продаваться квартира будет с учетом прав и долей несовершеннолетних детей. Согласование и оформление может затянуться еще и из-за того, что сделка должна быть одобрена органами опеки.

Для оформления договора нужен следующий пакет документов: паспорта сторон, документы, давшие право собственности продавцу, свидетельство о браке и письменное согласие супруга (если продавец находится в браке или разведен), справка из органов опеки об их одобрении сделки, справка о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц, документ оценки стоимости, справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую?

Да, можно, но это потребует много сил и времени, потому что вы должны будете одновременно продать свою квартиру и купить новую. Мало кто согласится без каких-либо гарантий оплатить задолженность продавца перед банком. Если вы заходите потом взять еще одну ипотеку, процесс предстоит тот же, что и с первой: найти квартиру, собрать документы, получить одобрение, внести первоначальный платеж.

Оформление купли-продажи может затянуться на 1-2 месяца и нет гарантий, что вам одобрят новую ипотеку. А между тем, не продав предыдущую квартиру, вам нужно будет вносить платежи по ипотеке.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Продать квартиру, купленную в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, часто нужно, когда военный выражает желание переехать в другой город. Чтобы продать квартиру и снять обременение в виде залога, нужно не только вернуть задолженность банку, выдавшему ипотеку, но и компенсировать государству средства, пошедшие на выдачу ипотеки, т.е. внести деньги на НИС.

Чтобы продать квартиру, взятую в военную ипотеку, нужно сначала взять потребительский кредит, досрочно погасить ипотечный кредит и внести компенсацию на НИС, продать квартиру, полученными средствами вернуть потребительский кредит. Средства с НИС можно будет потратить на покупку квартиры в другом городе.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Гарантировать безопасность сделки купли-продажи квартиры, взятой в ипотеку, будет банковская организация. Много рисков и трудностей лежит на продавце. Пока квартира будет оставаться заложенной, ее невозможно продать. Если квартиру продаст банк с торгов, продавец потеряет значительную часть ее рыночной стоимости. Трудно будет также сделать обмен, или купить квартиру больше площадью.

Но больше рисков у покупателя, как минимум, потому что он должен дать авансовый платеж. Другие риски:

1. Продавец, закрыв ипотеку авансовым платежом покупателя, может поменять решение о продаже. Или не получит одобрение банка. Можно обратиться в суд, но тяжба затянется. Суд, конечно, постановит вернуть аванс, но срок возврата будет неопределенным.

2. Юридические риски в виде нарушения прав несовершеннолетних детей, отказов органов опеки, неправильного оформления документов, дающих право продавцу распоряжаться недвижимостью и т.д.

3. Внезапные форс-мажоры: смерть продавца, болезнь, последствия стихии и т.д.

Квартиру, которую вы купили ипотеку, продать можно, ведь это ваше имущество, но это будет сложно. Вы должны сначала закрыть долг перед банком, снять обременение и только потом продавать свою недвижимость. Продавать квартиру в ипотеку невыгодно, т.к. вы выручите от продаж меньше средств, чем вложили в покупку. Чтобы хотя бы сравняться в этих показателях хозяин квартиры должен заниматься вопросом продажи самостоятельно, т.к. банк хотя и будет гарантировать юридическую сторону сделки, вряд ли позаботится о ваших интересах.