Российские законы позволяют купить квартиру в рассрочку не только от банка или строительной компании, но и обычного человека, гражданского лица. В любом случае квартира считается заложенной, пока не будет выплачена ее полная стоимость.

Обычная история – человек хочет купить квартиру, но на нее либо совсем нет денег, либо не хватает какой-то части. При этом есть 2 выхода: взять ипотеку на несколько десятков лет, или взять рассрочку на срок до 5 лет.

Рассрочка не так популярна, как ипотека, т.к. о ней существует множество мифов и догадок. Например, популярно заблуждение, что отсрочить платеж может только банк или строительная компания. На самом деле на рассрочку может согласиться и обычный продавец, если он не хочет или не может искать другого покупателя.

 Что такое покупка квартиры в рассрочку?

 

Купля-продажа квартир в рассрочку – это сделка, в которой продавец является кредитором, а покупатель – заёмщиком. Вы берете займ у продавца, оставляя в залог объект сделки – квартиру. Покупателю такая сделка выгодна: выплачивается не вся стоимость единоразово, а какая-то ее часть ежемесячно. Также ему не нужно оформлять и получать одобрение на ипотеку, переплачивать проценты и издержки.

Важно также, что для покупки квартиры в рассрочку не требуются документы о размере дохода. Не нужно привлекать поручителей. Продавец не может назначить дополнительные, скрытые платежи, а значит вы не будете переплачивать за пользование займом и обслуживание. Вероятность получить рассрочку выше, чем получить одобрение на ипотеку.

Стандартная ситуация, в которой наиболее выгодно предложить отсрочить платежи – вы собираетесь продать машину, квартиру или ждете получения крупной суммы из другого источника дохода, но уже нашли понравившуюся квартиру и боитесь, что ее может кто-то перекупить. Сделка с рассрочкой даст вам время, чтобы вы накопили нужную сумму, а до той поры уже въехали в приобретенную квартиру.

Продавцам полезно предложить отсрочку, если мало желающих приобрести их недвижимость. Рассрочка благодаря своей гибкости быстро привлечет покупателей. Вторая причина, по которой популярна такая система – опасения возможности падения цен на недвижимость. Проще продать сейчас по большей цене и дождаться полной выплаты в течение нескольких лет, чем продать за меньшую стоимость, но внесенную единовременным платежом.

Рассрочка – это выгодно?

Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Покупателю рассрочка выгодна, если у него есть стабильный источник дохода или ожидается получение крупной суммы в недалеком будущем. Продавцы же серьезно рискуют, если не будут следить за грамотностью оформления договора купли-продажи на квартиру с рассрочкой.

Приобретатель может переехать в квартиру, которая является объектом сделки, сразу после оформления соответствующих документов. Он может в ней жить, но не имеет права ей распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать по наследству и т.д.). До момента полного погашения задолженности квартира считается обремененной залогом.

Обременение в виде залога – это гарантия для бывшего владельца. Так он может быть уверен, что вы не исчезнете с платежами, перепродав недвижимость кому-то другому. Что же такое рассрочка? Это продажа-покупка объекта недвижимости, имеющая черты ипотеки, но при этом предоставляемая без участия банка.

В рассрочку можно взять не только вторичное, но и первичное жилье. Вторичку продают гражданские лица, а первичку – застройщики. Кстати, предложение по оформлению рассрочки от строительной компании можно получить на этапе строительства, до ввода в эксплуатацию.

Поэтому в строительной компании на рассрочку оформляется не ДКП, т.к. по факту объекта недвижимости еще не существует, а ДДУ.

Кому подойдёт покупка в рассрочку?

Эксперты фиксируют большое число таких сделок на российском рынке. Хотя выгодно, эффективно программу помесячного распределения платежей могут использовать только 2 категории людей.

Первая категория – люди, которые готовы внести половину стоимости сразу же, при оформлении договора, а оставшуюся часть в течение 6 или 12 месяцев. В таком случае строительная компания может дать беспроцентную рассрочку. Но покупатели должны быть готовы ежемесячно вносить достаточно крупную сумму (половину стоимости квартиры разделить на 6 месяцев). Поэтому другими критериями к определению данной категории покупателей будут: стабильно высокий доход, уверенность в скором получении крупной прибыли (к примеру, от реализации своего автомобиля, дома и другого имущества).

Вторая категория – люди, которым банк не одобряет ипотеку. Причины могут быть любыми, кроме низкого дохода. Если вы не способны платить ипотеку с относительно небольшими ежемесячными взносами, то в выплате рассрочки тоже могут возникнуть проблемы.

Таким образом, покупка в рассрочку подойдет людям со стабильной, высокой зарплатой, уверенным в хорошем уровне зарплаты в ближайший год.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

 

Оформление квартиры в рассрочку ничем не отличается от сделки на обычных условиях. Разве что первым этапом будет – договориться с собственником/застройщиком о том, в какой срок и какую сумму вы будете выплачивать частями. Остальные этапы стандартные:

1. Подписать предварительный ДКП.

2. Внести задаток/авансовый платеж.

3. Собрать документы на квартиру (список ниже).

4. Подписать основной ДКП.

5. Обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр за перерегистрацией прав собственности. Заявление продавца указывает, что квартира будет налагаться обременением в виде залога.

6. Дождаться проверки документов и выдачи выписки из ЕГРН (7-9 дней).

7. Получить выписку из ЕГРН, содержащую имя нового собственника и указание об обременении.

8. Вносить платежи согласно графику в договоре.

9. Внести последний платеж и обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр за снятием обременения.

Если график внесения платежей будет нарушен или оплата совсем прекратиться, продавец имеет право начать судебное разбирательство. На практике по таким вопросам выносятся 2 вида решений. Ответчика обяжут выплатить задолженность либо в неопределенный срок, что невыгодно для истца, либо за короткий срок, единовременным платежом, что ответчик сделать не сможет по объективным факторам.

 Как оформляется непосредственно договор

Правильно оформленный ДКП на квартиру с рассрочкой содержит четкий порядок и график ежемесячных платежей. Обязательно также соответствие нормам Гражданского Кодекса РФ.

К примеру, в 454 статье прописано, что продающая сторона передает недвижимость, а покупающая – деньги в сумме, которая обозначена договором. Статьи 488 и 489 предусматривают обязанность покупателя внести сумму (или части) вовремя, не позже дат, обозначенных в договоре. Если платеж все же был просрочен следует 2 вида штрафных санкций: либо возврат неоплаченного имущества, либо оплата оставшейся задолженности с начислением штрафа.

Стандартные пункты, из которых строится ДКП на недвижимость с рассрочкой:

• ФИО, контакты и паспортные данные сторон сделки;
• параметры недвижимости: площадь, номер этажа, фактический адрес, кадастровый номер и др.;
• серия и номер документа, дающего право собственности продавцу: свидетельства, выписки из ЕГРН, договора дарения, свидетельства о праве наследования и т.д.;
• реальная стоимость недвижимости;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• порядок и даты внесения платежей (сроки, суммы);
• процент и сумма первоначального платежа;
• штрафные санкции за просрочку;
• основания и порядок расторжения договора;
• дата последнего платежа, снятие обременения и полная передача прав владения.

Если договор будет оформлен по данным пунктам, юридически он будет иметь статус ипотечного. Это снизит некоторые риски продавца.

Перечень необходимых документов для рассрочки

 

Документы, которые необходимо принести в Росреестр или МФЦ для перерегистрации прав, обычно одинаковы. Рассрочка никак на пополнение списка документов не влияет. Сбором документов занимается продавец. Перечень документов для перерегистрации права собственности:

1. Техпаспорт квартиры. Оформление: БТИ. Срок: 1 месяц. Стоимость: от 1 500 до 2 300 р. Срок действия: 1 год.

2. Выписка из домовой книги или справка о прописанных гражданах. Оформление: паспортный стол, МФЦ, Госуслуги. Примечание: стоит позаботиться о том, чтобы к моменту покупки в квартире никто не был зарегистрирован.

3. Копия лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов по коммуналке. Оформление: Информационно-расчетный центр.

4. Выписка из ЕГРН, подтверждающая собственность продавца, а такте тот факт, что квартира не является обремененной, заложенной или арестованной.

5. Другой документ, дающий право собственности продавцу (договор дарения, свидетельство о наследовании или др.).

6. Согласие супруги на продажу недвижимости (если продавец женат), согласие органов опеки (если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети).

7. Основной договор купли-продажи, содержащий условия, на которых дается рассрочка.

8. Заявления продавца и покупателя.

9. Квитанция оплаченной гос. пошлины (2 000 р.).

Инструкция, как купить квартиру в рассрочку

 

Если вы хотите взять квартиру в рассрочку на первичном рынке, для начала стоит узнать у строительной компании, предоставляет ли она такую программу. Например, в Новороссийске купить квартиру в рассрочку можно у многих строительных компаний, таких как «Неометрия», «Дарстрой-Юг» и «ЮгСтройИмпериал», застройщика лидера продаж АСКА Недвижимость – жилого комплекса «Босфор».

Поэтапная схема такая: понимаете, даст ли строительная компания рассрочку, узнаете в отделе продаж условия и список документов, которые потребуются для покупки. После того как вы заключите ДКП или ДДУ, можете вносить первоначальный взнос. Какая будет сумма первого взноса, тоже решить застройщик. После внесения первоначального платежа вы можете переезжать в квартиру или дождаться ввода в эксплуатацию, а также оплачивать ежемесячные платежи по условиям договора.

Получение рассрочки при покупке недвижимости на вторичном рынке

Самое важное – убедиться, что продавец на самом деле является собственником предлагаемой к покупке квартиры. Если окажется, что у него не было права распоряжаться недвижимостью, сделку признают недействительной.

Российское законодательство позволяет купить в рассрочку у обычного человека, гражданского лица. Но при возникновении форс-мажоров, непредвиденных обстоятельств, есть вероятность, что квартира будет возвращена в собственность продавцу. Хотя он будет обязан вернуть все внесенные средства.

И продавец, и покупатель должны быть готовы сначала переоформить права собственности на квартиру с наложением обременения, а потом (после выплаты полной стоимости) снять это обременение. Выгода в данном случае в том, что не потребуется много справок, оформления страховки, переплаты из-за процентов (в сравнении с ипотекой от банка).

По понятным причинам на сделки с предоставлением рассрочки соглашаются только продавцы, близко знакомые со своими покупателями: их друзья, родственники, коллеги. Т.к. для физ. лица в такой сделке крайне важно доверие к покупателю. Но даже близкие отношения между сторонами не должны быть основанием для отказа от юридической безопасности. Вы также должны запросить документы, которые подтверждают право собственности.

Кроме перечисленных документов (пункт Перечень необходимых документов для рассрочки) для сделки на вторичном рынке лучше запросить также справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую, что продавец не находится на учете в ПНД. Если после заключения договора родственники продавца докажут, что он имел зависимость, через суд сделку признают недействительной. Конечно, суд обяжет вернуть внесенные средства, но по понятным причинам возврат средств затянется на неопределенный срок.

Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

Хотя в такой сделке больше рискует именно продавец, кое-что может угрожать и покупателю. Например, вы можете столкнуться с отказом переоформления прав собственности. Это может быть не прямая угроза или настойчивый отказ, а, к примеру, затягивание срока.

 

Чтобы такого не случилось, нужно вносить средства только под расписку о их получении, и лучше в присутствии нотариуса. Расписка о последнем платеже должна включать также указание, что задолженность выплачена в полном размере. Не передавайте деньги лично, без свидетелей и расписки. Пусть нотариус подтвердит, что вы производили выплаты вовремя, согласно графику и закрыли долг полностью.

Вывод

Мы описали стандартную программу рассрочки, стандартные требования, условия, пакеты документов. Однако, в каждой конкретной строительной компании могут быть свои критерии. Поэтому внимательно изучите договор, прежде чем соглашаться на оформление сделки.

Преимущества покупки в рассрочку

В заключение расскажем, чем отличаются рассрочка и ипотека. Первая программа хороша тем, что застройщик, предлагающий ее, сам заинтересован в оформлении такой сделки. Поэтому вам могут предложить гибкую систему оплаты, отсутствие процентной ставки, удобные графики платежей, большой выбор вариантов и т.д.

Также рассрочка будет оформлена быстрее, чем ипотека. Застройщик – это не банк. Ему не принципиально, кому продавать недвижимость, поэтому к проверке они относятся не с такой тщательностью. Например, для рассрочки не нужна справка о зарплате.

Наконец, застройщики не так суровы в штрафных санкциях, могут помочь в форс-мажорах. Например, на практике были ситуации, когда покупателю возвращали все потраченные деньги.

Мы составили таблицу сравнения ипотеки и рассрочки, чтобы вам проще было понять, чем отличаются программы.

Критерий сравнения	Ипотека от банка	Рассрочка от застройщика
Сроки	1 год – 30 лет	4 месяца – 5 лет
Процент	8–15%	0–3%
Первоначальный платеж	10–30%	30–70%
Объект	Первичная недвижимость (дом, квартира, коттедж); Гаражи; Объекты ИЖС и СНТ; Вторичная недвижимость.	Первичная недвижимость
Документы на одобрение	Более 10 документов (справка о доходах, сертификат на мат. капитал и мн. др.)	2 документа (паспорт и письменное согласие супругов)
Кредитная история	Учитывается	Не учитывается
Объект	Любой дом, ЖК и т.д.	Конкретные ЖК от данного застройщика
Оформление страховки	Обязательно	Не обязательно

Недостатки

Размер первоначально платежа достаточно большой, поэтому для заключения сделки с застройщиком нужно обладать серьезными финансовыми возможностями. Такой порядок гарантирует, что вы сможете выплатить оставшуюся часть задолженности.

Не все могут оплатить полную стоимость недвижимости за предоставляемый срок. Ежемесячно нужно вносить довольно крупную сумму. Это больше, чем платеж за ипотеку. И хотя застройщики предлагают рассрочку без переплат, некоторые порой взимают комиссии.

Может случится так, что стоимость кв. м. будет пересмотрена. Т.е. вам придется выплатить больше, чем рассчитывали на первом этапе. С другой стороны, есть застройщики, которые фиксируют стоимость недвижимости.

Остальные нюансы

Проверяйте репутацию строительной компании, к которой обращаетесь. То, что вы берете квартиру в рассрочку, не обезопасит вас от непредвиденной остановки стройки. Застройщик может оставить вам и без денег, и без дома. Избегайте малоизвестных компаний и застройщиков с плохой репутацией. Помочь проверить репутацию могут риелторы агентства недвижимости.