Как купить дом: пошаговая инструкция для покупателя, полезные советы

Покупать дом – довольно ответственно и рискованно, т.к. выражая желание приобрести недвижимость такого вида, вы привлекаете не только честных владельцев, но и мошенников. Поэтому стоит тщательно обдумать, как купить дом, перед тем как выбирать саму недвижимость и вкладывать в нее крупную сумму.

 Где искать дом для покупки?


 Первый вопрос, который стоит решить потенциальному покупателю: где найти будущий дом? И не вопрос географического расположения (очевидно, что это каждый решает индивидуально), это вопрос категории: искать дом на первичном или вторичном рынке?

 Первичный рынок недвижимости

 Первичная недвижимость – это дома на стадии строительства или только введенные в эксплуатацию. Купив дом на первичном рынке, вы будете его первым собственником. Продают такие дома застройщики. Вы можете также заказать строительство своего дома, выбрав или разработав проект совместно со строительной компанией. Есть несколько вариантов частных домов на первичном рынке:

  1.  Дом «под ключ». Дорогостоящий вариант, предполагающий строительство и отделку дома по индивидуальному проекту.

  2. Дом, построенный специально для продажи. Строительная компания возводит, к примеру, коттеджный поселок, а покупатели могут посмотреть все дома и выбрать тот, который понравился им больше всего.

  3.  Недострой или долгострой. Существенно сниженный в цене вариант, т.к. покупателю предстоит довести строительство до конца. Зато вы можете внести изменения в проект, достроить дом и въехать в свое жилье через год или два.

 Частные дома на первичном рынке – это дома, которые никогда не эксплуатировались, были только возведены и продаются строительной компанией. Плюсы: вы – первый хозяин, а значит в доме нет изношенных элементов, срок эксплуатации увеличен. Минус – дом не проверен временем и жизнью других людей, могут обнаружиться неожиданные недоделки, поэтому нужно тщательно проверять работу строительной бригады.

 Вторичный рынок недвижимости

 На вторичном рынке продаются дома, уже бывшие в собственности у кого-то. Их продает бывший владелец или его риелтор/доверенное лицо. В этих домах уже жили люди. Посетив вторичный частный дом, можно с легкостью определить, насколько комфортно здесь жить, что бы вы изменили и т.д. Однако, стоит обратить внимание на такие важные характеристики, как год строительства, дата последнего капитального ремонта, количество проводимых косметических ремонтов и т.д.

 Главный плюс вторичного жилья – низкая стоимость, по сравнению с «первичкой». С продавцами-собственниками можно договориться еще немного снизить стоимость. Хотя, и рисков с такой недвижимостью больше. На стадии оформления сделки может выясниться, что дом обременен решением суда или ипотекой, т.е. является залогом банка, имеет других владельцев и мн. др. Оформляя покупку частного дома от собственников, не отказывайтесь от юридической проверки, проводимой специалистами. Они могут найти «интересную» предысторию.

 5 этапов покупки дома


 Когда определите, какой дом будете покупать – от застройщика или от собственника, можете переходить к другим этапам покупки. Их нужно пройти последовательно, один за другим. Так вы избежите рисков и неприятных «подводных камней».

 Этап 1. Определение местонахождения и стоимости

 Выбор района расположения дома целиком и полностью зависит от ваших личных предпочтений. Кто-то хочет начать собственный бизнес на участке (фермерский, коневодство, гостевой дом и др.), кто-то ищет частный дом в центре города, а кто-то мечтает о доме у моря, вдали от городской суеты.

 Но при любом варианте комфортным будет район:

  • рядом с детскими учреждениями (детскими садами, школами);

  • рядом с больницами, поликлиниками и другими соц. учреждениями;

  • рядом с торговыми организациями (магазинами, ТЦ, рынком);

  • с развитой транспортной инфраструктурой (дорожная развязка и близость остановок);

  • тихий, с чистым воздухом;

  • безопасный.

 Прежде чем искать конкретную недвижимость, определите коридор приемлемой цены. Нужно рационально определить максимум, который можете вложить в покупку дома. Можно рассмотреть вариант оформления ипотеки, вложения мат. капитала и других финансовых источников. Так вы сможете позволить себе купить лучший из возможных домов.

 Этап 2. Поиск объявлений

 Самый легкий способ найти дом – изучить предложения на интернет-площадках или городских досках объявлений, всем известных сайтах с объявлениями, порталах риелторских агентств с проверенными вариантами и др. Предложения о продаже поступают либо от владельцев недвижимости, либо от их риелторов.

 Сотрудничество с агентствами недвижимости позволяет избежать финансовых и юридических рисков, однако увеличивает стоимость сделки. Напрямую взаимодействуя с продавцом, вы можете снизить запрашиваемую цену, торговаться, обсуждать условия жизни в доме и районе. Но также собственник может обмануть вас, или утаить информацию, не рассказать о плохой предыстории дома, дефектах в конструкции и других проблемах.

 Этап 3. Анализ вариантов

 Важно приехать на осмотр дома, а не выбирать только по фотографии и телефонной беседе с собственником/риелтором. И приехать на осмотр нужно лично, ведь именно вам жить в этом доме. Обращайте внимание на детали, например, удобен ли подъезд к дому, есть ли подсобное помещение. Помните, что собственник готовился к тому, что дом будут осматривать, а значит мог замаскировать наиболее проблемные зоны.

 Не стесняйтесь и потрогайте руками обои, стены, двери. Задавайте вопросы по ходу осмотра: как строился дом, в каком состоянии, как живется в доме, когда был ремонт и как прошел и т.д. Не будет лишним спросить, почему собственник продает дом, какие у него проблемы. Также познакомьтесь и поговорите с соседями, ведь вполне вероятно вы будете в скором времени жить рядом. От них вы также можете узнать, что утаивает хозяин.

 Этап 4. Проверка документов

 Если недвижимость готовилась к продаже, то все документы уже должны быть подготовлены. Нужно проверить не только наличие всех необходимых справок и экземпляров, но и их подлинность, отсутствие ошибок. Самые важные документы – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности и тех. паспорт. Если вы не уверены, что справитесь с этой сложной, но важной задачей, привлеките к проверке юриста или риелтора. Юридическая проверка подтвердит или не подтвердит «чистоту» документов, что убережет вас от многих рисков.

 Этап 5. Заключение сделки

 Последнее действие – заключить сделку. Здесь вы сталкиваетесь с вопросом, как составить куплю-продажу дома юридически верно и по закону. Итак, право на владение домом переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и перерегистрации прав собственности в Росреестре. Грамотно составленный ДКП должен содержать информацию о стоимости недвижимости, ее тех. состоянии, условиях передачи дома и заселения нового владельца.

 Составление и проверку ДКП лучше поручить юристу или риелтору. Любая допущенная ошибка может привести к остановке перерегистрации прав собственности в Росреестре и судебным спорам. Сделку купли-продажи стоит оформлять в присутствии гос. регистратора или нотариуса, т.к. договор лучше сразу нотариально заверить. Оплачивать тоже лучше при свидетелях.

 Особенности покупки дома за материнский капитал


 По закону в покупку дома можно вложить материнский капитал. Основание – улучшение жилищных условий. Сертификат, который выдается при рождении первого и/или второго ребенка очень помогает многим семьям в реализации мечты о собственном доме. Однако, с использованием такого документа при оформлении сделки с недвижимостью часто появляются некоторые проблемы:

  1. Чтобы использовать мат. капитал нужно, чтобы сделку одобрил Пенсионный фонд России. Для этого нужно направить в ПФ РФ заявление, заполненное по форме.

  2. Продавцы с неохотой соглашаются на сделку с использованием мат. капитала, т.к. получение реальных денег затягивается из-за участия в процессе их передачи Пенсионного фонда.

  3. Сертификат можно применить только на покупку недвижимости, износ которой составляет менее 50%.

 Да, по закону можно вложить мат. капитал в покупку частного дома. Но положенной суммы не хватит для полной оплаты недвижимости. Также можно использовать мат. капитал при оформлении ипотеки, в качестве первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом будет одобрена быстрее, а вариантов выбора дома станет больше.

 Как правильно осматривать дом – на что обращать внимание


 В большинстве случаев дом покупается один на много лет жизни. Всем членам семьи должно быть в нем комфортно. Поэтому техническое состояние нужно изучать особо тщательно. Лучшим решением будет пригласить в дом оценщика, строителя или риелтора, чтобы специалист сделал заключение о качестве здания. При этом будут учитываться следующие моменты.

 Материал строительства

 Прочность конструкции дома, срок эксплуатации и уют в комнатах зависят в первую очередь от материала, используемого при возведении стен. Также материал влияет на несущую способность дома, его надежность, усадку, тепло- и звукоизоляционные характеристики.

 Часто используются такие материалы:

  1. Сруб – традиционный материал для строительства российских домов в виде древесных брёвен и брусьев. Деревянные дома надежны, но могут гнить и подвергаться значительной усадке.

  2. Кирпич. Прочен, обеспечивает хороший уровень теплоизоляции. Обязательно оцените толщину кладки и качество самого кирпича.

  3. Газоблок, пеноблок. Распространенный, но не очень надежный вариант. Блочная конструкция должна дополняться хорошим утеплителем и гидроизоляцией. Также может гнить, обрастать плесенью и грибком. Если на дом как будто только отштукатурен, стоит насторожиться. Возможно, собственник пытается скрыть следы грибка.

  4. Железобетонные панели. Используются для строительства как частных домов, так и многоэтажек. Материал относительно дешевый, обладает низкими звуко- и теплоизоляционными свойствами. Осматривая дом из железобетонных плит, обратите внимание как заделаны межплиточные швы.

 Нет приоритетного или проигрывающего материала. Каждый имеет свои достоинства и недостатки, предназначение в части эксплуатационных условий. Будущие жильцы должны сами осмотреть дом, оценить соответствует ли он их представлениям о тех. состоянии, эстетике. Если беспокоитесь, что не справитесь сами, пригласите на осмотр специалиста.

 Фундамент

 Проверить качество закладки фундамента практически невозможно, т.к. он скрыт под землей. Однако, определить некачественный фундамент можно по косвенным признакам: треснувшим стенам, просевшим углам, повышенной влажности подвала, сырому полу и др.

 Уточните у продавца характеристики фундамента:

  1.  Вид – ленточный, плитный, столбчатый, свайный. Ленточное основание считается наиболее прочным и универсальным. В болотистой местности или на рыхлой земле обязательно должен быть свайный фундамент.

  2.  Глубина. Самый надежный – заглубленный вариант. При этом показатель глубины фундамента должен превышать глубину промерзания земли, но быть меньше глубины залегания подземных вод.

  3.  Цоколь. Это необходимый для защиты основания стен элемент. Качественно заложенный фундамент возвышается над землей хотя бы на 40–60 сантиметров. Лучше если фундамент будет дополняться отмосткой.

  4.  Гидроизоляция и утеплитель. Они скрыты от глаз, но легко понять, когда они действительно хорошо работают. Спуститесь в подвал и потрогайте пол. Если он сухой и теплый, то тепло- и гидроизоляция работают просто идеально.

 Если вдруг оказывается, что фундамента нет вовсе, а продавец уверяет, что это нормально, бегите из такого дома. Сооружение без фундамента можно использовать только как временную постройку.

 Проверяйте фундамент тщательно. Если обнаружите грибок, следы потопа, проседания, это может свидетельствовать о некачественном основании. При возникновении подозрений обращайтесь к специалистам. Они могут выкопать шурф и точно сказать, насколько качественный у дома фундамент.

 Крыша и чердак

 Упустив из вида крышу при осмотре недвижимости, вы рискуете оказаться владельцем протекающего при первом дожде дома. Придется ремонтировать кровлю сразу после покупки. Поэтому, осматривая дом, проверьте насколько прочна, герметична, надежна и внешне привлекательна крыша.

 Технические характеристики, на которые нужно обратить внимание:

  1. Стропила. Проверьте качество всей системы несущих стропил, чтобы на них не было следов гнили и дефектов.

  2. Кровельный материал – шиферный, металлический, черепичный, мягкий и др. Все материалы одинаково хороши, но оцените их состояние.

  3. Гидроизоляция. Удачно будет, если осматривать дом вы придете в плохую погоду. От вас не укроются протечки в крыше. Хотя без дождя следы от подтеков остаются заметными.

  4. Водосток и система водоотвода. Обязательно наличие водосточных элементов. 

В целом, нужно оценить чердак. Вы сразу поймете, протекает ли крыша, если подниметесь на него. Протечки – очень неприятный и нежелательный фактор, т.к. при особо сильном ливне пострадает не только чердак, но и весь дом. Чердак также важен для дома функционально: здесь вы можете сложить неиспользуемые вещи или обустроить теплое жилое чердачное помещение.

 Отопление

 В любую погоду дома должна поддерживаться комфортная, комнатная температура. Объективно оценить качество работы отопительной системы можно только в холодное время года.

 Отлично, если дом подключен к централизованному отоплению. Тогда проверьте только трубы, радиаторы и краны для спуска воздуха внутри здания. Если дом не подключен к централизованному отоплению, то нужно проверить наличие отопительного котла. Это может быть газовый (самый дешёвый), твердо-/жидкотопливный котел или электрообогреватель.

 Водоснабжение

 Оптимально, если дом будет подключен еще и к централизованному водоснабжению. В доме всегда будет и холодная, и горячая вода. Если собственник сразу говорит, что центральной воды нет, узнайте, каким источником пользуется он. Это может быть скважина или колодец. Нужно проверить состояние магистрали и оборудования, обеспечивающего подачу воды.

 Если подключения к центральной системе водоснабжения нет, то и нагревает воду собственник себе сам. Горячая вода может подаваться с помощью газовой колонки, электронагревательных приборов (проточных или накопительных). Проверьте тех. состояние нагревательного оборудования и документы на его ввод в эксплуатацию.

 Участок

 Из характеристик участка нас интересуют: площадь, форма, особенности рельефа, почвенный состав. Нужно проверить грамотность расположения сливных ям, колодцев, скважин. На участке также должна быть система полива или дренажная система. Каждая находящаяся на участке постройка или стационарный объект должна быть учтена в тех. паспорте и плане.

 Оформление дома с земельным участком


 Многих в вопросе о том, как купить дом с участком, больше всего волнует часть оформления сделки. Такая сделка включает сразу 2 объекта, права на владение которых должны перейти от продавца к покупателю. По закону (статья 35 Земельного кодекса РФ) права собственности на участок должны переходить вместе с правом собственности на дом.

 Перед покупкой нужно проверить регистрацию прав собственности на дом и участок:

  1. Поставлены ли оба объекта на кадастровый учет? У дома и участка должны быть кадастровые номера. По этим номерам на публичной кадастровой карте можно увидеть информацию о конкретном объекте (если объект зарегистрирована после 1 марта 2013 г.).

  2. Дом и участок должны быть зарегистрированы в Росреестре. Проверить регистрацию прав собственности можно по выписке из ЕГРН.

 Если с регистрацией частного жилого дома и земельного участка есть какие-то проблемы, то покупать такие объекты не стоит. Пока продавец не поставит недвижимость на кадастровый учет, не составит межевой план и тех. паспорт, сделка будет считаться незаконной.

 Составление предварительного договора

 До заключения основного договора купли-продажи заключается предварительный ДКП. Срок его действия – 1 год, или другой срок, оговоренный сторонами. Документ содержит основные условия, на которых заключается сделка. Так, например, указывается объект купли-продажи, условия, когда будет заключен основной ДКП, срок заключения сделки, а также санкции, которые могут быть введены в случае одностороннего расторжения договора. Предварительно заключенный ДКП не нужно регистрировать, но он все же имеет юридическую силу.

 Составление основного договора

 Основной договор купли-продажи служит основанием для передачи прав собственности на объект сделки. Основной ДКП заключают, когда закончится действие предварительно составленного договора. ДКП заверяется нотариально по желанию одной из сторон. Договор содержит те же сведения, что и предварительный. С тем лишь отличием, что в нем содержится место и время заключения соглашения и указывается, что окончательно объекты сделки передаются в пользование покупателю на основании акта приемки-передачи. ДКП составляют в 3-х экземплярах: по одному для продавца и покупателя и один в Росреестр.

 Государственная регистрация

 Чтобы законно оформить покупку дома с з/у, нужно перерегистрировать права собственности в Росреестре. Только эта процедура позволит покупателю стать полноправным хозяином дома и участка земли. Процесс перерегистрации прав не может обойтись ни без продавца, ни без покупателя. Для оформления государственной регистрации прав нужно подать следующие документы:

  • заявления и паспорта обеих сторон;

  • документ, подтверждающий право собственности продавца;

  • технический паспорт дом;

  • выписка из кадастрового учета з/у;

  • основной ДКП;

  • акт приемки-передачи;

  • справка о всех зарегистрированных в доме лицах;

  • квитанция об оплате госпошлины.

 Государственную регистрацию можно пройти через МФЦ или напрямую через Росреестр. Заявка будет рассмотрена в течение 10 дней. Если в оформлении сделки участвовал нотариус, то он может сам направить все документы. Если продавец уклоняется от начала процесса перерегистрации права собственности, то покупатель вправе подать на него в суд.

 Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?


 Даже мелкие ошибки, неточности в правовых документах могут быть основанием признания сделки незаконной. Есть много подводных камней при покупке дома: недвижимость может оказаться заложенной, обремененной судебным постановлением и др. Также продавец может оказаться мошенником и предоставить фиктивные справки и документы. Поэтому нужно все проверять и перепроверять.

 Разрешение на строительство

 Содержит сведения о соответствии частного дома градостроительному плану и другим нормативным документам. Разрешение выдают собственнику, когда он хочет возвести на з/у капитальное строение. Разрешение на строительство должно быть передано покупателю при оформлении сделки. Переоформлять его не нужно.

 Свидетельство на недвижимость и участок

 Документ подтверждает, что продавец обладает правом собственности на частный дом и землю. Если продавец отказывается предоставлять свидетельство, скорее всего это мошенник или лицо, которое на самом деле не может распоряжаться данной недвижимостью. У доверенного лица должен быть и сам документ, и доверенность от имени собственника, заверенная у нотариуса.

 Справка о количестве прописанных граждан

 При заключении сделки нужно настаивать на том, чтобы все зарегистрированные в доме граждане были выписаны. Иначе появится множество проблем с нарушением прав этих лиц, в особенности если среди них есть несовершеннолетние.

 Согласие на продажу от совладельца

 Если для возведения дома велось долевое строительство, то нужно получить согласие на продажу от всех совладельцев.

 Кроме этих документов вы вправе запросить дополнительные справки, свидетельства, например, свидетельство о государственной регистрации, кадастровый и тех. паспорт, выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН, письменное согласие супруга, квитанции об оплате ЖКУ и др.

 Как не попасться мошенникам – полезные советы и рекомендации


 При покупке частного дома высока вероятность связаться с мошенниками. Они могут иметь явно преступный умысел, желая обманом присвоить крупную сумму денег. Но чаще мошенничество при продаже недвижимости связано с недобросовестными собственниками, которые пытаются любыми способами продать проблемную недвижимость. Вы можете попасть в такую ситуацию, когда лишитесь денег и не будете иметь возможности зарегистрировать свои права. Воспользуйтесь нашими советами, чтобы снизить риск потери и денег, и дома.

 Сравните заявленную площадь участка с фактической

 Заявляя большую площадь участка, чем есть на самом деле, мошенник увеличивает его стоимость. Проверить просто – провести замеры. Вызовите геодезиста и попросите замерить площадь земли.

 Убедитесь, что предыдущие хозяева не делали незаконных перепланировок

 Просто сравните данные в тех. паспорте с планировкой дома. А если вы сравните кадастровый план с положением строений на участке, то сможете выявить незаконные постройки.

 Проверьте проектные документы на жилое здание

 Если покупаете дом на первичном рынке, эта проверка обязательна. Вообще, проектные документы нужно увидеть еще до того, как вы приедете на осмотр. Потому что потом вы сможете сравнить проект и реальное положение дел.

 Обратите внимание на наличие двух договоров на продажу

 При покупке дома нужно составлять два отдельных ДКП: один на частный дом, а другой на з\у. Юридическую грамотность и чистоту договоров лучше проверить через профессионала: нотариуса, юриста, риелтора. Учтите, что и налог на прибыль должен быть уплачен с каждого объекта.

 Эти простые советы помогут снизить риски и избежать столкновения с мошенниками. Также не забывайте об интуиции и психологическом анализе. Посмотрите, как ведет себя продавец. Если он слишком торопится с оформлением сделки или неоправданно занижает цену, стоит насторожиться.

 Выводы

 Купить дом – очень ответственная процедура. Не торопитесь, проходите каждый этап планомерно, не поддавайтесь порывам купить то, что приглянулось только внешне. Нужно внимательно проверить юридическую чистоту документов, тех. состояние дома и удобство района. Простые советы помогут не попасть в ловушку мошенников. При правильном, неспешном подходе покупка дома и государственная регистрация ваших прав собственности пройдут без проблем.