Ставка ЦБ и рефинансирование

 Процентная ставка по ипотеке во всех банках координируется с ключевой ставкой Центрального банка России. ЦБ устанавливает минимальный процент, под который банкам будут выдаваться средства на 1 неделю.

 С 2019 по 2020 год наблюдалась тенденция к снижению ключевой ставки ЦБ РФ. С июня 2019 по июль 2020 ставка упала на 3,5% (с 7,75% до 4,25%). Сейчас ключевая ставка снова стала расти, но не значительно: на июнь 2021 показатель равняется 5,5%. Программа рефинансирования кредитов все еще выгодна.

Рефинансирование – это получение займа в другом банке, предоставляющем более выгодные условия. Цель рефинансирования – погашение задолженности по ипотеке.

Чтобы новый банк одобрил рефинансирование, вам нужно:

• доказать высокий уровень дохода и стабильность заработка;
• показать чистую кредитную историю, ипотеку без просрочек платежей;
• иметь стабильную работу в компании сроком не менее 6 месяцев;
• показать соответствие возрастному цензу: от 21 года до 65 лет.

Рефинансирование может принести меньше выгоды, т.к. на его оформление также нужно потратить средства, например, оплатить работу оценщика, оформить страхование жизни и здоровья и т.д.

Способы снижения

Добиться понижения процента ипотечного кредита можно несколькими законными способами. Помните, что условия в разных банках могут отличаться.

Выбор правильного банка

Выбор банка всегда определяется наиболее выгодными условиями предоставления ипотечных кредитов, а именно меньшей процентной ставки.

В первую очередь обратите внимание на банк, через который вам перечисляет зарплату работодатель. Наличие зарплатной карты в банке – одно из условий понижения ставки по ипотеке. Например, претендуя на ипотеку в Сбере при наличии заработной карты данного банка, можно понизить процентную ставку на 0,8%.

Также пониженная процентная ставка может быть по программам государственной поддержки. Просмотрите все имеющиеся программы господдержки и их критерии. Возможно вам положена пониженная ставка и другие особые условия, например, по программе «Молодая семья».

Как снизить ставку по ипотеке в Сбербанке

Банк «Сбер» – один из самых популярных в России. Его доля в ипотечном кредитовании россиян – 49,3% (данные на 01.06.21 г.). Это значит, что почти половина всех граждан России, которые решили взять ипотеку, обратились именно в «Сбер». Не последнюю роль в такой статистике сыграло понижение процентной ставки ипотеки с помощью:

• реструктуризации ипотечного жилищного кредита;
• рефинансирования;
• предоставления ипотечных льготных программ господдержки.

Какие льготные ипотечные программы есть в «Сбере»?

• Господдержка 2020;
• Спецпрограмма на новостройки;
• Ипотека для семей с детьми.

Также в Сбербанке можно взять военную ипотеку, использовать маткапитал для выплаты ипотечного кредита, приобрести строящееся жилье по пониженной ставке и др.

Как снизить процентную ставку по ипотеке в ВТБ

Банк ВТБ занимает второе место по доле на рынке ипотеки. Его доля – 19,9% (данные на 01.06.21). Банк позиционирует себя как организацию, которая всячески помогает клиентам понизить процентную ставку по ипотеке. Для этого они предлагают такой поэтапный ход действий:

1. Подать в офис заявление на понижение процентной ставки по ипотечному кредитованию.
2. Объяснить причины, которые привели к такой просьбе.
3. Проконсультироваться с банковским сотрудником по вопросу понижения ставки.
4. Дождаться решения банка.

Скорее всего ставка будет снижена, если вы сотрудничаете с банком достаточно долго, имеете чистую кредитную историю, не допускали просрочек платежей, а также получаете заработную плату на карту ВТБ.

Не следует забывать о льготах

Льготные программы, в которых принимает участие «Сбер» – не единственные меры господдержки россиян по вопросу ипотечного кредитования. В других организациях также доступны льготы:

• семьям с двумя и более детьми;
• военнослужащим;
• молодым людям, возрастом до 35 лет.

Условия льготной ипотеки различаются в разных госпрограммах и разных банках. Внимательно читайте информацию, которую предоставляет менеджер банка.

Поиск оптимальной схемы кредитных выплат

Есть 2 наиболее популярных способа выплаты задолженности по ипотечному кредиту:

1. Дифференцированный. Задолженность делится на одинаковые части, а процент вычисляется из оставшегося долга. Способ отличается повышенной финансовой нагрузкой.
2. Аннуитетный. Ежемесячные платежи равномерные, не зависят от срока предоставления ипотеки. Способ отличается повышенным процентом, и следовательно размером переплаты.

Подбор подходящего объекта

Грамотный подход к оформлению ипотеки предполагает разумный выбор недвижимости. Например, стоит иметь в виду, что многие застройщик предоставляют программы ипотеки, по которым они сами платят процент банку в первый год пользования кредитом. Ставка может равняться 0,1%. На вторичное жилье похожих программ нет.

За год вы можете накопить достаточно денег, чтобы сделать ремонт в квартире, купить мебель и технику, а также решить другие финансовые проблемы. На льготный период размер ежемесячного платежа будет существенно снижен, хотя позже поднимется до стандартных показателей.

Выбор наилучшего кредитного срока

Максимально возможный срок, на который выдается ипотека в российских банках – 30 лет. Чем больше срок кредитования, тем меньше ежемесячный платеж, но больше в итоге переплата. Следует придерживаться средних показателей в установке срока ипотеки – 15-20 лет. Если срок будет меньше, ежемесячный платеж вырастет в размере. В определении этих показателей отталкивайтесь от своего ежемесячного дохода.

Увеличение первоначального взноса

Уменьшает процентную ставку и другие показатели ипотеки возможность внесение первоначального платежа. Чем больший первоначальный платеж вы готовы внести, тем меньше процент и переплата банку, т.к. меньше сумма реального кредита. Первоначальный платеж подтверждает, что вы финансово независимы, готовы взять на себя серьезное финансовое обязательство, поэтому банк быстрее одобрит вам ипотеку.

Семьи, которые имеют детей, могут использовать сертификат о получении маткапитала в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Самостоятельное получение страхового полиса

Обязательным условием оформления ипотечного кредитования является заключение договора на страховку жизни и здоровья. Банковская страховка может быть существенно дороже, чем страховка в специализированных компаниях. Поэтому, чтобы снизить расходы на ипотеку, лучше самостоятельно обратиться в страховую компанию и оформить полис у них напрямую.

Внесение досрочного платежа

Эффективно уменьшить общую процентную ставку кредита может досрочный платеж. Его размер должен превышать определенный показатель, установленный банком. Только на таких условиях банк согласится понизить процент и ежемесячный платеж.

Кстати, досрочный платеж можно внести в любое время, но спишется он в тот же день, что и все регулярные платежи. Поэтому рекомендации такие: вносите досрочный платеж + ежемесячный платеж. И не забудьте написать заявление, что вносите досрочный платеж, предназначенный для уменьшения ежемесячных платежей (а не уменьшения срока ипотеки!). В этом случае меньше будут именно выплаты, а не процент. Такие крупные досрочные платежи очень выгодны.

Сдача квартиры в аренду

Если у вас есть возможность сдавать ипотечную квартиру в аренду, воспользуйтесь ей, чтобы платежами от арендаторов частично или полностью погашать задолженность перед банком.

Однако, чтобы сдача в аренду ипотечного жилья была законной, нужно заранее получить одобрение банка на такую сделку. Юридически ипотечная квартира считается обремененной залогом, поэтому полноценно распоряжаться ей вы не можете. Но заранее предусмотрев возможность сдачи в аренду, можно внести соответствующий пункт в договор о выдаче ипотечного кредита.

Рефинансирование кредита

Рефинансирование ипотеки – один из самых востребованных способов снижения процентной ставки кредита. Но действительно выгоден он, если оставшаяся задолженность по кредиту составляет более 2 миллионов рублей, при условии выплаты менее 50% оставшегося долга. Также стоит в результате рефинансирования снизить процент минимум на 2 п. п.

Не следует забывать о компенсации

Сэкономить на выплате ипотеки можно с помощью получения налогового вычета. Вы можете вернуть себе 13% выплаченных на покупку недвижимости денег. Это явно выгодно всем, но мало кто разбирается, как оформляется налоговый вычет. Поэтому стоит воспользоваться услугами профессионалов.

Налоговый вычет можно не получать, а сразу направить на закрытие части долга перед банком. Для этого нужно отправить заявление в налоговый орган, а затем в банк. Но действие лучше сразу согласовать с кредитной организацией.

Учтите, что по закону есть лимит на сумму налогового вычет. Также получение налогового вычета не может быть чаще 1 раза в год, при условии, что раньше с таким заявлением вы в налоговую не обращались (именно по вопросу приобретения жилья).

Вывод

В 2021 году наблюдается рост ключевой ставки ЦБ РФ, что делает рефинансирование сейчас выгоднее. Если затянуть с принятием решения о рефинансировании, ставка может подняться еще на несколько процентов. Кроме того, сами банки и российское законодательство предоставляют шанс снизить размер платежей по ипотеке, процентную ставку и другие условия, тем самым сэкономив на кредите. Такие условия поддерживают популярность ипотеки как одного из способов приобретения недвижимости в России.